DVF : estimer le vrai prix au m² d’une adresse

Quand un vendeur annonce 6 500 €/m² « comme tout le quartier », il parle presque toujours des prix affichés — ceux des annonces, avant négociation. Les prix signés chez le notaire racontent une autre histoire, et cette histoire est publique : c'est la base DVF, « Demandes de valeurs foncières », publiée par la DGFiP et Etalab sous licence ouverte. Toute personne qui fait une offre sans l'avoir consultée négocie les yeux bandés.

Ce qu'il y a vraiment dans DVF

Chaque mutation à titre onéreux (vente, vente en l'état futur d'achèvement, adjudication…) enregistrée en France métropolitaine et dans la plupart des DOM, avec cinq ans d'historique glissant, mise à jour deux fois par an. Pour chaque ligne : date, nature de la mutation, valeur foncière (le prix de l'acte), adresse, références cadastrales, type de local (appartement, maison, local commercial, dépendance), surface réelle bâtie, nombre de pièces, et les surfaces de terrain.

Deux absences notables :

• L'Alsace-Moselle (Bas-Rhin, Haut-Rhin, Moselle) : le Livre foncier local n'alimente pas DVF.
• Ce qui décrit l'état du bien : ni l'étage, ni l'état, ni le DPE, ni le refait-à-neuf. DVF vous donne le prix, à vous de juger le standing.

L'erreur classique : chercher « sa rue » dans le fichier brut

Le réflexe naïf consiste à filtrer le CSV sur le nom de la rue. Trois pièges le rendent dangereux :

1. Les mutations multi-lots. Une vente « appartement + cave + parking », ou un immeuble entier, apparaît en plusieurs lignes partageant la même valeur foncière totale. Diviser la valeur par la surface d'une seule ligne fabrique des €/m² délirants. Il faut regrouper par identifiant de mutation avant tout calcul.
2. Les ventes atypiques. Viager, vente entre proches, lot avec gros terrain, local transformé : sans filtre (type de local, surface ≥ 9 m², bornes de prix plausibles), quelques lignes polluent toute la moyenne.
3. L'échantillon trop petit. Trois ventes dans la rue en cinq ans ne font pas un marché. La bonne granularité est la section cadastrale : quelques centaines de mètres de côté en ville, assez de ventes pour une statistique, assez locale pour rester honnête.

La méthode propre : adresse → parcelle → section → médiane

C'est la chaîne que nous utilisons en production, entièrement sur données ouvertes :

1. Géocoder l'adresse avec la Base Adresse Nationale (api-adresse.data.gouv.fr) → coordonnées précises.
2. Trouver la parcelle cadastrale au point géocodé (API cadastre de l'IGN) → code INSEE + section. Attention aux arrondissements de Paris, Lyon et Marseille, qui ont leur propre code INSEE.
3. Récupérer les mutations de la section (API DVF d'Etalab) plutôt que de télécharger le fichier national.
4. Filtrer : nature « Vente », type de local visé (appartement ou maison, jamais mélangés), surface ≥ 9 m², €/m² entre des bornes plausibles, et privilégier les trois dernières années.
5. Calculer la médiane, pas la moyenne. Une seule vente d'immeuble entier ou un rez-de-chaussée décoté suffit à fausser une moyenne ; la médiane encaisse. Complétez avec la fourchette P25–P75 : c'est votre vraie marge de négociation.

Les limites à garder en tête

• Le décalage temporel : entre compromis et publication, comptez 6 à 12 mois. Dans un marché qui bouge vite, la médiane DVF est une photo légèrement datée — comparez l'année en cours à la précédente pour sentir la tendance.
• L'hétérogénéité intra-section : une section peut mélanger haussmannien sur cour et années 70 sur boulevard. La fourchette P25–P75 capture cet écart ; un bien d'exception sort de la statistique.
• Le neuf (VEFA) mélangé à l'ancien dans certaines sections : si la part du neuf est forte, la médiane monte mécaniquement.

Le faire à la main : 10 minutes chrono

Pour une vérification ponctuelle, pas besoin de code : l'explorateur officiel (app.dvf.etalab.gouv.fr) permet de cliquer une parcelle sur la carte et de voir les ventes autour. La procédure manuelle honnête :

1. Repérez la parcelle du bien et notez sa section (les lettres de l'identifiant).
2. Ouvrez les ventes de la section et des sections mitoyennes ; copiez les lignes.
3. Éliminez les lignes qui partagent une même valeur foncière (mutations multi-lots), gardez le bon type de local, écartez les surfaces sous 9 m².
4. Triez par €/m² et lisez la valeur du milieu — votre médiane — et l'étendue de la moitié centrale.

Dix minutes pour une adresse, ça va. Dix minutes pour les quarante annonces que vos recherches ont remontées cette semaine, c'est un mi-temps — c'est tout l'argument de l'automatisation dès que votre flux devient sérieux.

À quoi ça sert concrètement

Pour un achat de résidence principale, DVF cale le prix d'offre. Pour un investisseur ou un marchand de biens, c'est plus structurel : le €/m² signé de la section est la base de tout calcul de marge — prix de sortie réaliste d'une découpe, valeur de revente après travaux, écart annonce/marché qui qualifie un deal en trente secondes. C'est exactement pour cela que PropHound affiche le DVF de la section cadastrale sur chaque annonce de votre inbox de sourcing, France entière.

Pour vous situer avant de creuser une adresse précise, nous publions les médianes de 50 grandes villes françaises, recalculées chaque jour sur les sections du centre — par exemple Bordeaux, Lyon ou Marseille.

En résumé

• Les prix affichés mentent ; DVF publie les prix signés, gratuitement.
• Travaillez à la section cadastrale, regroupez les mutations multi-lots, filtrez les atypiques.
• Médiane + fourchette P25–P75 + nombre de ventes : trois chiffres, et votre offre est armée.
• Outillez-vous : la chaîne BAN → cadastre → DVF est intégralement automatisable — PropHound le fait pour vous, dès le plan gratuit.

Prochaine étape avant l'offre : vérifier que la copropriété autorise votre projet. Notre guide Comment lire un règlement de copropriété avant d'acheter prend le relais.